Miércoles 3 de abril de 2019 | Finanzas | 1318 Visitas
Cuando se firma una hipoteca cuesta imaginar el día que se acabará de devolver el préstamo,pero antes o después llega ese momento. Y no solo porque se acabe de pagar la última cuota, también puede ser porque se vende el inmueble o porque se decide cambiar de entidad o de condiciones. ¿Cómo se pone fin a una hipoteca y qué pasos hay que seguir en cada caso?
Cuando se realiza el último pago
El préstamo termina en el momento en el que el banco se cobra el último cargo de la hipoteca. En ese momento queda cancelada, pero hay que que cancelar la escritura pública. Si se ha cumplido el plazo natural de la hipoteca, esta cancelación será automática un año después de la última cuota.
Si se ha amortizado la deuda
Si se ha amortizado la hipoteca antes del plazo pactado con el banco, debe tramitarse esta cancelación. Para ello hay que solicitar un certificado de deuda cero al banco. Este documento se entrega a un notario para que haga una nueva escritura pública de cancelación del préstamo. A diferencia del certificado de deuda cero, que puede ser gratuito o tener una tarifa fija, la escritura notarial tiene un coste directamente proporcional a la cuantía del préstamo. El último paso de la gestión acaba en el Registro de la Propiedad. El titular de la vivienda tiene que solicitar, con la escritura notarial y el formulario correspondiente, la cancelación definitiva de la carga hipotecaria que grava sobre la vivienda.
En caso de vender la vivienda
Existen diversas opciones para poner a la venta una vivienda con hipoteca en vigor. Una de ellas es solicitar una hipoteca puente. Se trata de un préstamo hipotecario que unifica la deuda pendiente de la vivienda que se quiere vender y el importe de compra de la próxima vivienda hasta que se venda la primera. En definitiva, es un préstamo que permite evitar malvender, ya que, por lo general, ofrece un plazo de 5 años (actualmente es una opción poco frecuente, ya que supone un riesgo para la entidad).
Otra opción es la amortización total, es decir, cancelar la hipoteca con el importe recibido por la venta de la vivienda (es la fórmula más habitual). Hay que tener en cuenta la comisión por cancelación total, que tras la última modificación de la Ley Hipotecaria es en las hipotecas fijas es del 2% si se cancela en la primera mitad de la vida del préstamo y del 1,5% en la segunda mitad; en las hipotecas variables la comisión será del 0,25% si la cancelación se produce en los tres primeros años y del 0,15% en los cinco primeros años.
La tercera alternativa es la de vender la vivienda con el préstamo en vigor y realizar una subrogación de deudor. Esta opción es también poco frecuente pero igual de viable que el resto. Consiste en cambiar el titular del préstamo hipotecario, de manera que el comprador el asume el pago de la hipoteca y se mantienen las condiciones del contrato de préstamo hipotecario. Será la entidad la que tiene que valorar el perfil y riesgo del que sería el nuevo titular y quien decide la viabilidad de la operación.
Por cambio de entidad o de condiciones
Para cambiar el préstamo hipotecario a otra entidad bancaria hay que realizar una subrogación de acreedor. Con la nueva ley hipotecaria que entrará en vigor a finales de mayo el titular de la hipoteca no tendrá que asumir ningún coste en caso de subrogación que será asumido por ambas entidades.
En este caso el primer paso es buscar una oferta hipotecaria de otra entidad que mejore las condiciones de la actual. Una vez se tiene esta oferta, el titular presenta la oferta a la entidad actual y será ésta la que tenga 15 días para realizar una contraoferta al cliente. Si mejoran lo que ofrece el nuevo banco, no se puede realizar la subrogación y el cliente deberá aceptar la oferta de su entidad actual. Si no la mejoran, el cliente puede cambiar el préstamo hipotecario de entidad con total libertad.
Para cambiar el tipo de interés de una hipoteca de variable a tipo fijo debe realizarse una operación de novación, que consiste en cambiar las condiciones del préstamo. El titular debe solicitar el cambio ante su entidad y negociar para cambiar las condiciones del préstamo. En cualquier caso, será la entidad la que tenga que aceptar dicho cambio. Si no lo acepta, al cliente le queda la opción de cambiar de entidad mediante la subrogación de acreedor.
