Viernes 10 de diciembre de 2021 | Compraventa | 1765 Visitas
El viernes 3 de septiembre ha desaparecido uno de los artículos legales considerados más injustos en el mercado inmobiliario: el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Durante muchos años ha dificultado a los herederos no directos (por ejemplo, hermanos) vender una casa hasta pasados dos años de la muerte del propietario por si aparecía un hijo ilegítimo. A efectos prácticos, la venta se registraba en el Registro de la Propiedad, pero quedaba una anotación preventiva de que estaba sujeta a la cláusula del artículo 28. Pasados los dos años ya se sabía que la propiedad era libre. Ahora cualquier operación de compraventa sujeta a esta limitación estará libre, es decir, tiene carácter retroactivo.
Con el estallido de la pandemia muchos compradores han mostrado interés en comprar una vivienda heredada afectada por este artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Y muchas de estas operaciones no han salido adelante por el riesgo que conllevan para el comprador, ya que, si en los dos años posteriores a la compra le reclamase la propiedad el heredero forzoso (un hijo ilegítimo), el comprador no podría negarse a devolverla. Pero a cambio, el comprador debería seguir pagando la hipoteca concedida por el banco. A partir del 3 de septiembre este artículo desaparece, tal y como se ha publicado en el BOE a través de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica. Ahora el heredero de una vivienda es directamente titular, independientemente del grado de parentesco que guarde con el fallecido.
¿Qué dice exactamente el artículo 28 de la Ley Hipotecaria?
“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos".
En la práctica, esta limitación entorpecía algunas operaciones. Como la ley justifica en su preámbulo: "los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas".
Se trata de un artículo al que también se conoce como "Ley de Cuba" y que forma parte de la Ley Hipotecaria que fue aprobada en 1946. En su momento tuvo relevancia porque permitía que los hijos de españoles emigrados a las colonias tuvieran tiempo de regresar a España cuando sus padres fallecían y así poder reclamar su parte de la herencia.
La derogación del articulo hará que las viviendas se puedan vender inmediatamente sin esta limitación y por el precio de mercado, dado que este condicionante llevaba a una disminución del valor porque el comprador al encontrarse con “esa carga del artículo 28” exigía que el precio fuese inferior o directamente rechazara su compra. El articulo probocaba que la propiedad quedase paralizada y sin entrar en el mercado inmobiliario durante estos dos años. El mercado inmobiliario ha visto incrementado su oferta y, a partir del 3 de septiembre, las viviendas heredadas entrarán con el precio que realmente les corresponde por sus características.
Esta derogación tiene carácter retroactivo para alegría del comprador y vendedor.
Al no señalarse nada, dejará de aplicarse este artículo 28 sobre todas las propiedades pendientes de los dos años, ya queden cinco meses o un año y medio para que finalice ese periodo de dos años, con lo que dejarán de estar sujetas a esta limitación. Como no hay derecho transitorio no se aplica el artículo 28 y todas las operaciones que estaban pendientes de registrarse y de que el nuevo comprador tuviera el pleno dominio del inmueble quedarán libres. Por tanto, a partir del 3 de septiembre ninguna propiedad estará sujeta a esta limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Para los inmuebles que han estado afectados por el artículo 28 a partir del 3 de septiembre el Registro de la Propiedad elimina automáticamente esta cláusula, con lo que ni comprador ni vendedor deben hacer nada.
Qué pasaba con los bancos y la concesión de hipotecas para estos casos.
Los bancos se han mostrado siempre reticentes a la hora de conceder hipotecas en este tipo de casos. La posibilidad de que apareciera una persona con mejor derecho en la herencia que pudiera reclamarlo existía si quien heredó y pretendía vender no era heredero forzoso del propietario difunto, es decir, hijo, padre o esposo de éste, lo que suponía un riesgo para el comprador que no tendría plenamente garantizada su adquisición durante los dos años siguientes a dicho fallecimiento. La consecuencia de esa limitación legal, que mantenía en suspenso temporalmente el principio de fe pública registral en tales casos, era la negativa de muchos bancos a conceder hipotecas ante el temor a perder la garantía hipotecaria.
Si en alguna operación aparecía el artículo 28 ningún banco iba a dar una hipoteca. Esta derogación es una muy buena noticia, sobre todo porque elimina una situación de indefensión sobrevenida, que incluso a veces ha supuesto la renuncia de herencias, por esa imposibilidad de vender el inmueble, o la venta muy por debajo del precio de mercado a compradores que se aprovechaban de estas situaciones.
La derogación de este artículo es una buena noticia porque eliminará la incertidumbre a la hora de conceder una hipoteca sobre los activos que se acogían al mismo y cuya protección considera que era injustificada, debido al carácter residual del riesgo de que apareciera un heredero forzoso desconocido.
