Donar sólo el usufructo de un piso, una alternativa para pagar menos impuestos.

El temor a una subida de impuestos y la pandemia han disparado las donaciones de viviendas a niveles récord. Según los datos del INE, entre enero y septiembre se han registrado 18.718 donaciones de inmuebles residenciales en toda España, una cifra inédita en los ocho primeros meses del año en toda la serie histórica que arrancó en 2007.
El efecto del covid y los cambios fiscales que entrarán en vigor el 1 de enero de 2022 en el marco de la ley de lucha contra el fraude fiscal han llevado las donaciones a máximos históricos en nuestro país.
Donar un inmueble a los hijos suele ser gravoso. No obstante, donar a los hijos sólo el usufructo de una vivienda puede ser una alternativa interesante para ahorrar impuestos.

Qué significa ser usufructuario de un piso.
Ser usufructuario significa poder disfrutar de la vivienda, aunque no sea el propietario, pero con la obligación de conservarla. Sólo la persona que sea propietaria y usufructuaria podrá ser considerada titular del pleno dominio del inmueble.
Así, el usufructuario tiene derecho a usar la vivienda y a arrendarla, si quisiera. Pero también tiene obligaciones, como cuidar la casa y conservarla, así como asumir el coste de las reparaciones ordinarias y el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). El nudo propietario sólo pagará las reparaciones extraordinarias. Y los gastos de la comunidad de propietarios. El usufructo de un piso donado podrá constituirse con carácter temporal o vitalicio y a favor de una o varias personas.

Por qué interesa donar el usufructo de la vivienda y no la propiedad.
La donación de una vivienda en pleno dominio está gravada por tres impuestos diferentes: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la plusvalía municipal y el IRPF. El donatrario debe pagar el primero en la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble, y la plusvalía municipal. Mientras que el donante deberá pagar el IRPF por la ganancia patrimonial que ha experimentado tras la transmisión de la casa.
La donación del usufructo de una vivienda, por el contrario, puede resultar fiscalmente de interés por un doble motivo. Dado que permitirá a los donantes, si el inmueble está arrendado, declarar menos ingresos por alquiler y pagar menos IRPF. Y además abaratará los costes fiscales de la donación que en algunas autonomías pueden resultar muy elevados.

Tributación de la donación del usufructo.
Como se ha indicado, corresponde al donatario hacerse cargo del impuesto de donaciones y también de la plusvalía municipal. Y el donante, por su parte, tributará en el IRPF por la ganancia patrimonial que la trasmisión del derecho de usufructo le genere.

Valoración del usufructo y tributación en el Impuesto de Donaciones.
Donar únicamente el usufructo de la vivienda abaratará los costes fiscales de la operación. Ello se debe a la forma de calcular este usufructo, que es acudiendo a las normas del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD).
Lo habitual en estos casos es que el usufructo donado sea de carácter vitalicio. En este caso, su valor se calculará, aplicando la siguiente fórmula prevista en la normativa del ITPAJD (89-edad del usufructuario x valor total del piso).

Tributación en el impuesto de plusvalía municipal.
Como se ha indicado, el donatario pagará el Impuesto de Donaciones por la cesión gratuita del usufructo del piso, valorado como antes se ha indicado. Y también el pago de la plusvalía municipal. Y es que, recordemos que este impuesto no grava solo la adquisición por donación de los terrenos, sino también la constitución sobre los mismos de derechos reales de goce y disfrute, como es el derecho de usufructo.

Pago del IRPF.
Estas donaciones también quedan gravadas en el IRPF. Pero, en este caso, será el donante, y no el donatario, el que deba tributar como rendimiento del capital inmobiliario en su IRPF, en el caso de que sea propietario del pleno dominio del inmueble, y solo ceda gratuitamente el usufructo. Por el contrario, si solo es titular del derecho de usufructo, y lo transmite, la operación tributará como ganancia patrimonial, caso de que ésta se produzca. Y ello, por la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del derecho de usufructo. No obstante, habrá que tener en cuenta el artículo 37.1k de la Ley 35/2006. Dicho precepto prevé que, para calcular la ganancia o pérdida patrimonial, debe reducirse el valor de adquisición del derecho, de forma proporcional, al tiempo durante el cual el titular no hubiese percibido rendimientos del capital inmobiliario.

Cómo hacer una donación con usufructo.
Los pasos para donar el usufructo de la vivienda son sencillos:
- Firmar la escritura pública de donación ante notario.
- Hacer frente a los impuestos por la donación del usufructo anteriormente expuestos.
- Inscribir la donación en el Registro de la Propiedad para que quede constancia de quien es el nuevo usufructuario.