Impuestos y gastos cuando vendemos una vivienda.

La tarifa de la notaría, la plusvalía de Hacienda, el impuesto municipal (también conocido como plusvalía) y la cancelación de la hipoteca representan los principales gastos por venta de vivienda. 

Plusvalía estatal o ganancia patrimonial

Fiscalmente la venta de un inmueble tiene la consideración de una ganancia o pérdida patrimonial en la renta, dependiendo de si se obtienen o no beneficios por la operación.

La ganancia es el resultado de restar al precio de compra el de venta, así como los gastos asociados a ambas operaciones.

Así, el valor de adquisición de la vivienda se calcula mediante la suma del importe real de adquisición (el que aparece en la escritura de compra), el coste de las inversiones y mejoras, y los gastos y tributos pagados  por el comprador cuando la compró (excepto los intereses de la hipoteca, si es que se solicitó una para financiar la compra).

El valor de adquisición será el importe real pagado en la compra si la transmisión es a título oneroso y, si es a título lucrativo, será el que en su día se fijara a efectos del impuesto de sucesiones y donaciones.

En cuanto al valor de transmisión, si se produce a título oneroso se determina restando al importe real de la enajenación los gastos y tributos inherentes a la venta que hayan sido pagados por el vendedor, y en el caso de que sea a título lucrativo, de nuevo, se considera el valor del impuesto de sucesiones y donaciones (al que hay que restar, si existen, los gastos y tributos inherentes a la venta).

Las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles se suman a la base imponible del ahorro cuando la vivienda haya permanecido más de un año en poder del contribuyente. De este modo tributarán junto con el dinero de otras inversiones en las rentas del ahorro y sólo se pagarían impuestos en caso de que se obtenga una ganancia patrimonial, es decir, un beneficio por la venta.

De esta forma, si la venta de una vivienda se realiza por un precio inferior al de compra, no habría ganancia patrimonial, y por lo tanto no se pagarían impuestos en el IRPF.
Las ganancias tributarán en función de los siguientes tres tramos en la renta:

• Ganancias hasta 6.000 euros -> tipo del 19%
• Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros -> tipo del 21%
• Ganancias superiores a los 50.000 euros -> tipo del 23%
Con la reforma fiscal que entró en vigor el 1 de enero de 2015, ya no se aplican los coeficientes de actualización (que trataba de corregir el precio con la inflación y disminuía la ganancia patrimonial a declarar) al precio de compra, ni a los gastos asociados a la misma. Este cambio, junto con la limitación de los coeficientes de abatimiento que se aplicaban a las viviendas adquiridas antes de 1994, ha provocado que se incrementen los impuestos a pagar por la venta de inmuebles. Este quiere decir que vender a partir de 2015 genera más gastos por venta de vivienda que los años anteriores.

¿Cuáles son las exenciones al pago de IRPF al vender la vivienda?

No siempre las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles tienen que declararse. De hecho, existen una serie de supuestos en los que las ganancias se encuentran exentas. Son las siguientes:

Reinversión en vivienda habitual

Se puede eximir el pago en su totalidad si se reinvierte en la compra de otra vivienda. En el caso de la reinversión en vivienda habitual deben cumplirse una serie de requisitos para que efectivamente pueda practicarse la exención:

- Que la vivienda vendida sea la habitual.

- Que las ganancias se destinen a la compra de otra vivienda habitual. En caso de destinar sólo un porcentaje de las ganancias a la reinversión, el resto deberá tributar de la forma que hemos descrito anteriormente.

- Que la compra de la nueva vivienda habitual se realice en un plazo máximo de dos años desde la venta.

Existe una excepción a la norma general y es la de personas mayores de 65 años. En la transmisión cualquier tipo de bien inmueble no sólo la habitual, por parte de personas mayores de 65 años tampoco habrá que pagar impuestos por vender la vivienda, siempre y cuando el dinero obtenido se destine a crear una renta vitalicia asegurada en los seis meses posteriores a la transmisión. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que lo máximo que se puede destinar a este tipo seguros de ahorro no permiten superar los 240.000 euros de póliza.

¿Qué es la plusvalía municipal?

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como “plusvalía municipal”, es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos (los rústicos no) y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título (compraventa, herencia, donación…) o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

Para determinar el importe de ese “incremento real”, se aplicará sobre el valor del terreno (no el de la construcción) en el momento de la venta un “porcentaje”, cuyos máximos y mínimos fija la Ley, correspondiendo a los Ayuntamientos establecer el porcentaje y tipo final.

Para el cálculo de la plusvalía municipal, el valor del suelo que se toma como referencia es el valor catastral, que puedes comprobar en cualquier recibo de IBI o contribución, y que se actualiza cada año.

¿Quién paga la plusvalía municipal y cuando hay que abonarla?

En caso de compraventa de un solar, piso, casa, garaje u otro bien inmueble urbano, el vendedor y en caso de adquisición por herencia o donación, el adquiriente.

Para el abono en el Ayuntamiento de este impuesto hay 30 días hábiles (no computan ni domingos ni festivos) desde la fecha de la escritura pública.

Gastos por cancelación de hipoteca

Es muy posible que aún estés pagando un préstamo hipotecario contratado para la adquisición del inmueble. Por un lado, dependiendo de las condiciones firmadas, se tiene que hacer frente a la cancelación económica para cancelar la deuda con la entidad financiera.

Por otro lado, además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral. Esto implica realizar una escritura de cancelación de hipoteca en la notaría, que posteriormente hay que llevar al registro de la propiedad para que elimine esa carga sobre la vivienda. El importe aproximado de esta cancelación registral puede rondar los 1.000 €.

El certificado energético

Desde la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, resulta obligatorio para realizar la venta de una vivienda disponer del correspondiente certificado de eficiencia energética.

El vendedor está obligado a solicitar el certificado, ya que si se realizara un contrato de compraventa sin el citado certificado el notario no dará el visto bueno si no se presentara. Así, si en el momento de la escritura de la compraventa no se cuenta con este requisito, el notario rechazará la operación, tal y como afirma el Consejo General del Notariado.

El coste aproximado de realizar el certificado energético suele ser de 120 euros pero las personas que realicen la venta de su inmueble con Pisos And Company no pagarán nada por este servicio.

¿Algo más?

Sí, un par de detalles importantes que necesitas saber para poder vender tu vivienda.

Necesitarás un certificado de estar al corriente con la comunidad. Suele hacerse de forma gratuita, pero si debes algunas cuotas deberás abonarlas antes de firmar la escritura, ya que este certificado lo solicita el notario.

El recibo de IBI o contribución corresponde pagarlo a quien a 1 de Enero sea propietario del inmueble, es decir, que siempre le toca pagarlo al vendedor, aunque la venta se produzca el 2 de Enero, y el recibo lo cobren el 2 de Septiembre de ese mismo año, y ya no sea el propietario.