Impuestos y gastos al vender una vivienda.

Vender una vivienda no consiste únicamente en encontrar un comprador y firmar ante notario. La operación puede llevar asociados distintos impuestos, gastos y trámites que conviene conocer antes de fijar el precio de venta. A continuación repasamos los principales gastos e impuestos que debes tener en cuenta si estás pensando en vender una vivienda en 2026.

1. IRPF
Uno de los aspectos más importantes es la posible ganancia patrimonial en el IRPF. Cuando una persona vende un inmueble por un precio superior al valor fiscal de adquisición, puede generarse una ganancia patrimonial que deberá incluirse en su declaración de la renta. 

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
De forma simplificada:

Ganancia patrimonial = valor de transmisión – valor de adquisición

Para determinar el valor de adquisición pueden tenerse en cuenta, entre otros conceptos:

- El importe realmente pagado por la vivienda.
- Los gastos y tributos inherentes a la adquisición que haya pagado el comprador.
- El coste de determinadas inversiones y mejoras realizadas en el inmueble.
- No forman parte del valor de adquisición los intereses pagados por la financiación hipotecaria.

Para calcular el valor de transmisión se parte del importe real de la venta y pueden descontarse los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por el vendedor. Por eso es muy importante conservar las escrituras, facturas de reformas y mejoras y justificantes de los gastos relacionados con la compra y la venta.

¿Cuánto se paga de IRPF por la ganancia?
La ganancia patrimonial se integra en la base imponible del ahorro. En 2026, la escala aplicable es progresiva:

Base liquidable del ahorro             Tipo
Hasta 6.000 € ______________ 19 %
De 6.000 a 50.000 € _________ 21 %
De 50.000 a 200.000 € _______ 23 %
De 200.000 a 300.000 € ______ 27 %
Más de 300.000 € ___________ 30 %

Es importante recordar que no se aplica un único porcentaje sobre toda la ganancia, sino que se aplican los distintos tipos de forma progresiva. Por ejemplo, si después de realizar todos los cálculos correspondientes la ganancia patrimonial fuese de 40.000 €, no se pagarían 40.000 € × 21 %. Los primeros 6.000 € tributarían al 19 % y los 34.000 € restantes al 21 %.

¿Y si vendo por menos dinero del que pagué?
Si teniendo en cuenta todos los conceptos que permite la normativa se produce una pérdida patrimonial, no existe una ganancia por la que pagar IRPF. 

¿Cuándo puedo no pagar IRPF por la venta?
- Reinversión en otra vivienda habitual: Una de las situaciones más conocidas es la exención por reinversión en vivienda habitual. Cuando se vende la vivienda habitual y el importe obtenido se reinvierte en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede quedar exenta, total o parcialmente, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa. La Agencia Tributaria establece que la reinversión debe realizarse en un plazo máximo de dos años, que pueden ser anteriores o posteriores a la venta. Si solamente se reinvierte una parte del importe obtenido en la venta, la exención será proporcional a la cantidad efectivamente reinvertida. 

- Mayores de 65 años: Existe también una importante exención para las personas mayores de 65 años. La ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual está exenta de IRPF cuando el vendedor tiene más de 65 años y se cumplen los requisitos establecidos legalmente. Esta exención puede aplicarse también cuando la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital, una renta temporal o una renta vitalicia, y existen determinadas reglas para supuestos como la transmisión de la nuda propiedad con reserva del usufructo vitalicio.

2. La plusvalía municipal
Otro de los impuestos que puede afectar a la venta es el conocido como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), popularmente llamado plusvalía municipal. Este impuesto grava, con carácter general, el incremento de valor de los terrenos urbanos que se pone de manifiesto con motivo de determinadas transmisiones. No grava directamente el valor de la vivienda o de la construcción, sino el valor del terreno de naturaleza urbana.

3. Cancelación de la hipoteca
Si la vivienda que vendes todavía tiene una hipoteca, normalmente habrá que distinguir entre dos cuestiones:

- Cancelación económica de la hipoteca: En el momento de la venta habrá que comprobar con el banco cuál es el capital pendiente de amortizar y cómo se realizará su cancelación. Una parte del dinero obtenido de la venta puede destinarse a liquidar el préstamo pendiente.

- Cancelación registral: Una cosa es cancelar la deuda con el banco y otra diferente eliminar la hipoteca del Registro de la Propiedad. Para ello puede ser necesario tramitar la correspondiente escritura de cancelación de hipoteca y su inscripción registral.

4. Certificado de eficiencia energética
Para vender una vivienda es necesario disponer del correspondiente certificado de eficiencia energética, salvo que el inmueble se encuentre en alguno de los supuestos de exclusión previstos legalmente. En Pisos And Co. facilitamos este trámite a nuestros clientes y va incluido en nuestros honorarios en caso de venta de un inmueble.

5. Certificado de la comunidad de propietarios
Si la vivienda pertenece a una comunidad de propietarios, será necesario disponer del correspondiente certificado sobre el estado de las deudas con la comunidad. El vendedor debe declarar en la escritura si está al corriente de pago y, con carácter general, aportar el certificado correspondiente. La Ley de Propiedad Horizontal establece que sin este certificado no puede autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor de dicha obligación.

6. IBI
A efectos tributarios, el IBI se devenga el primer día del período impositivo, por lo que el titular que reúna la condición de sujeto pasivo en ese momento es quien responde frente al Ayuntamiento. Pero esto no significa necesariamente que, entre comprador y vendedor, tenga que soportar económicamente toda la anualidad una sola de las partes. El Tribunal Supremo estableció que, salvo pacto en contrario, el vendedor que abona el IBI puede repercutir al comprador la parte proporcional correspondiente al tiempo durante el cual cada uno haya sido propietario del inmueble.

Vender una vivienda con tranquilidad empieza antes de encontrar comprador. Una buena planificación puede evitar sorpresas y permitir al propietario conocer de antemano cuánto dinero recibirá realmente después de impuestos y gastos. En Pisos And Co. podemos ayudarte a analizar todos estos aspectos antes de poner tu vivienda a la venta, preparar la documentación necesaria y acompañarte durante todo el proceso hasta la firma.