Cómo evitar pagar impuestos si vendes tu casa para comprar otra

Vender la casa para comprar otra es muy habitual en España. Además, hacerlo puede tener una serie de ventajas fiscales. Gracias a la exención por reinversión de vivienda habitual no pagarás impuestos en la declaración de la renta, aunque para poder aplicarla deberás cumplir una serie de criterios que Hacienda vigila con mucho recelo.

En qué consiste la exención por reinversión en vivienda habitual
Normalmente cuando vendes una casa hay que pagar impuestos en el IRPF por la ganancia patrimonial que hayas obtenido (esto se aplica también al donar una vivienda). De forma muy resumida, este beneficio se mide por la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Este beneficio tributará dentro de las rentas del ahorro y pagarás entre un 19% y un 26% en impuesto.

Existen una serie de excepciones a la norma general, como la venta de vivienda habitual por mayores de 65 años. Sin embargo, la más utilizada es la exención por reinversión en vivienda habitual. En otras palabras, que no tendrás que pagar impuestos si vendes tu casa para comprar otra siempre que ésta sea tu residencia habitual.

En este sentido, para que Hacienda acepte la casa como vivienda habitual es necesario haber residido en ella durante al menos tres años seguidos. Este periodo puede ser menor y aún así considerarse la vivienda habitual para Hacienda. En caso de matrimonio, de divorcio, traslado laboral, cambio de empleo y situaciones similares no hará falta sumar tres años viviendo en la casa.

En cuanto a la nueva vivienda, para que sea también tu residencia habitual deberás habitarla en un plazo de 12 meses desde la compra o desde que finalice su construcción. Y es que esta ventaja también sirve cuando compras a través de una cooperativa una casa que se está construyendo.

Quiénes pueden acogerse a la exención por reinversión en vivienda
Que la vivienda sea la habitual es el primer requisito para poder beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda. Además, también podrán dejar de pagar impuestos por la venta de su vivienda quienes destinen el dinero a rehabilitar una casa que será la habitual. En otras palabras, se puede sumar el coste de la reforma a las cantidades exentes de pagar impuestos por la nueva casa.

Para ello, la rehabilitación debe afectar a estructuras, fachadas, cubiertas… A efectos fiscales no se podrán incluir las reformas estéticas como cambiar el suelo o las ventanas. En cualquier caso, el coste de la obra no puede superar el 25% del precio de adquisición de la vivienda.

¿Y si la casa ya era tuya? Si se trata de una casa que ya tenías desde hace tiempo, que te la donaron o heredaron, también podrás aplicar la exención si necesitas rehabilitarla.

La segunda condición para aplicar la exención en el IRPF por la venta de la casa es hacerlo en un plazo determinado. ¿Cuánto tiempo tienes para comprar otra casa si vendes la tuya? La respuesta es de dos años desde que vendes la tuya.

Este plazo de reinversión también se aplica para viviendas compradas dos años antes de la venta de la que era la casa habitual. Así, puedes apuntarte a una cooperativa y dispondrás de dos años desde que lo hagas para cambiar de casa sin pagar impuestos, por ejemplo.

La reinversión cuando ya firmaste una hipoteca
Hay un caso muy concreto que suele dar pie a error. Sucede cuando has financiado la compra de la nueva casa. Es decir, has firmado una hipoteca sobre la nueva vivienda y después vendes la casa en la que vivías.

En este supuesto, la exención solo se aplicaría a las cuotas de la hipoteca que pagues durante los dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda. Si quieres disfrutar de la exención total, tendrías que cancelar la hipoteca que firmaste dentro del plazo de dos años que marca Hacienda.

En caso contrario, se trataría de una reinversión parcial.

¿Y si se trata de una reinversión parcial?
¿Qué pasa cuando solo destinas parte el dinero de la venta de la casa a la compra de la nueva? Es lo que Hacienda denomina una reinversión parcial. En estos casos y aplicando la lógica, sólo quedará exento de tributar el dinero que efectivamente reinviertas en la nueva casa.

Las cantidades que no uses para comprar tu nueva vivienda habitual se considerarán una ganancia patrimonial en el IRPF y tendrás que pagar impuestos por ellas. Eso sí, podrás usarlas para compensar pérdidas y ganancias patrimoniales.

Cómo incluir la exención por reinversión de vivienda en el IRPF
Por último, para evitar los impuestos de la venta es imprescindible indicar en la declaración de la renta las cantidades exentas. Esto se hace en el apartado G2 de la renta, donde habrá que indicar la titularidad de la vivienda y el porcentaje que se tiene de la misma, además de las fechas y valores de transmisión y de adquisición.

En la casilla 0373 es donde aparecerá la ganancia exenta por reinversión en vivienda habitual y en la casilla 0372 la que está exenta por reinversión en rentas vitalicias.

Qué vigila Hacienda
La Agencia Tributaria está especialmente atenta a este tipo de operaciones de cambio de vivienda. En concreto, el fisco vigilará si se olvidó mencionar en la renta que reinvertiste parte del dinero en la nueva casa. Por eso mismo es importante que lo indiques claramente, porque de lo contrario, Hacienda entenderá que simplemente preferiste no aplicar la exención y después no te dejará cambiar el IRPF.

Hacienda también suele revisar que las cantidades que indiques cuadran con las de la operación real. En otras palabras, que efectivamente has reinvertido todo el dinero de la venta de la casa en la nueva y que, además, lo has hecho dentro del plazo estipulado.