Viernes 17 de agosto de 2018 | Inmobiliaria | 269 Visitas

¿Como calculo la rentabilidad que me va a dar un piso según el precio de compra y el precio de alquiler?

¿Como calculo la rentabilidad que me va a dar un piso según el precio de compra y el precio de alquiler?
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En muchas ocasiones cuando un cliente está interesado en comprar un inmueble con Pisos And Co. es para posteriormente alquilarlo y hay una pregunta que se repite en la mayoría de ocasiones, ¿como sé la rentabilidad que me da el piso? ¿como se calcula?

Lo primero de todo tenemos que tener claro que no es lo mismo la rentabilidad bruta que la rentabilidad neta, si queremos sacar el máximo rendimiento  a nuestro inmueble de alquiler, tenemos que tener claro estos conceptos, ya que la variación puede ser mucha. En este post os dejamos una explicación de como se hace el calculo de ambas:

Rentabilidad Bruta: 

Se calcula dividiendo los ingresos anuales que vamos a percibir por inmueble entre el coste del inmueble. 

Ejemplo: si compramos un piso que nos cuesta 100.000€ incluyendo gastos de compra e impuestos y lo alquilamos por 450€ al mes. Tenemos una rentabilidad bruta de:

Ingresos anuales (5.400€) / Precio de compra (100.000€) = 5,4% (0.054)


Rentabilidad Neta: 

La forma de calcularla es la misma que la de la rentabilidad bruta con la diferencia que además del coste del inmueble y los ingresos anuales tendremos en cuenta los gastos anuales del inmueble, que habrá que restárselos a los ingresos.

→ Qué gastos tenemos que tener en cuenta:

Comunidad del inmueble, normalmente la comunidad va incluida en el precio de alquiler, si es así, habrá que restar ese coste a los ingresos. Al igual que las derramas extraordinarias de la comunidad, para calcular que importe pueden ser estas derramas, estudiaremos que obras importantes se han hecho en la comunidad, qué obras quedan pendientes, y en función de eso haremos el cálculo.
IBI, este es un impuesto que paga el propietario, es anual y habrá que restarlo a los ingresos del piso.
Honorarios de Gestión, en el caso de que tengamos contratada una empresa que nos gestione el alquiler y sus incidencias, habrá que restar de los ingresos el pago que hacemos por dicho servicio.
Tiempo que la vivienda se encuentre desocupada. Si es una vivienda destinada a alquiler temporal, siempre habrá algún tiempo por pequeño que sea, que la vivienda esté vacía y por lo tanto no estemos ingresando por ella.
Seguros. Tanto el seguro de la casa, como el seguro de impago, es un gasto que tenemos que restar para el cálculo de la rentabilidad neta.
Previsión de reparaciones adecuación de la vivienda a futuro, este es un gasto que hay que tener en cuenta a la hora de alquilar, tarde o temprano, tendremos que hacer frente a algún tipo de reparación o mantenimiento de la vivienda, si bien es verdad que dependiendo de la selección de inquilino que hagas y del contrato que firmes, este gasto se puede reducir considerablemente, pero para tener un mínimo contabilizado, pondremos una mensualidad de alquiler cada dos años.

Volviendo al ejemplo anterior, podemos calcular la siguiente rentabilidad, teniendo en cuenta estos gastos teóricos del inmueble y una duración de contrato de 2 años y un tiempo en alquilar de 1 mes. Comunidad 50€ mes. IBI 200€ año, 16,67€ mes. Honorarios 32,25€ mes. Coste de vivienda vacía 18,75€ mes. Seguros (casa e impago) 30€ mes. Mantenimiento futuro 18,75€.

Ingresos anuales =   5.400€
Gastos anuales  =    1.997,04€
Ingresos Netos (3.402,96€) / Precio Compra (100.000€) = 3,4% (0.034)

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