Cambio de uso de local comercial a vivienda.

El área de Urbanismo de A Coruña ha detectado en los últimos meses un incremento en el número de solicitudes para transformar bajos comerciales en viviendas. Esta tendencia se da desde hace algunos meses y es una de las salidas que buscan los coruñeses ante los problemas tanto para encontrar un uso para los espacios comerciales vacíos como para encontrar vivienda.

Dado que los precios de la vivienda a veces son inalcanzables hay gente que está tomando como opción la alternativa de "transformar" un local comercial en vivienda. Pero, ¿se puede realmente? ¿qué problemas puedes encontrarte? ¿cómo debes hacerlo para respetar la legalidad? Tranquilos, a traves de este post vamos a intentar solucionaros todas las dudas.

Desde 2006, las viviendas se regulan por el código técnico de la edificación, normativa de obligado cumplimiento en todo el territorio nacional. Aparte de la citada, existen normas de habitabilidad de ámbito autonómico y municipal. El planeamiento de cada municipio se reserva una parte para determinar sus condiciones en las viviendas y si son más restrictivos que el código técnico, prevalecerán esas condiciones y debemos cumplirlas. En el aspecto jurídico, una oficina o local figura como tal en las escrituras y el Registro de la Propiedad y no es posible su cambio por el simple hecho de que vivamos en ella. Además, sin nos empadronamos en dicha vivienda nos estaremos denunciando a nosotros mismos y el Ayuntamiento nos pueden imponer una sanción y abrir expediente disciplinario con la correspondiente multa.

Algo parecido pasaría si la quisiéramos alquilar, si el inquilino se quisiese empadronar, que por otro lado sería lo habitual, nos estaría denunciando. “Si queremos pedir suministros de luz, agua o gas como vivienda nos los van a denegar. Y cualquier vecino nos podrá denunciar incluso aunque contemos con el permiso de la comunidad”, explica.

O sea, dicho de otro modo: ni una oficina ni un local están preparados a priori para un uso residencial, la respuesta sería no, legalmente no es posible vivir en un inmueble que no tenga ese tipo de uso. Ahora bien, sí se puede convertir una oficina en vivienda de forma legal mediante un cambio de uso en el Ayuntamiento. Para ello es imprescindible presentar un proyecto de cambio de uso redactado por un arquitecto (ese documento ha de cumplir todas las normativas en vigor). En definitiva, lo mejor es contactar con un arquitecto, el único título habilitante para cambiar el uso de un inmueble.

Para saber si una oficina puede transformarse en vivienda hay que ver su viabilidad urbanística y también la geométrica. Nos explicamos:

La viabilidad urbanística: debemos ver qué dice el Plan General del Municipio sobre la zona dónde se ubica el inmueble. Dentro de los usos permitidos debe estar el residencial sin restricciones de la planta en la que se encuentre. “Es decir, podemos tener en el edificio un uso residencial pero no permitido en la planta baja. En estos casos no sería posible”, argumenta.

Viabilidad geométrica: hay que cumplir lo que establecen las normas sobre habitabilidad. Importante: éstas varían según el municipio.

Os ponemos algunos ejemplos de condiciones mínimas generales:

1º- Toda vivienda unifamiliar se compondrá como mínimo de cocina, comedor, un dormitorio de dos camas y un retrete, teniendo en cuenta la relación entre la capacidad de la vivienda y el número y sexo de sus moradores.

2º- Las habitaciones serán independientes entre sí, de modo que ninguno utilice como paso un dormitorio, ni sirva a su vez de paso al retrete.

3º- Toda pieza habitable de día o de noche tendrá ventilación directa al exterior por medio de un hueco con superficie no inferior a 1/10 de la superficie de la planta.
Cuando la pieza comprenda alcoba y gabinete, una de ellas podrá servir de dormitorio y el hueco alcanzará doble superficie de la prevista en el caso anterior. Cuando la pieza se ventile a través de una galería, ésta no podrá servir de dormitorio y la superficie total de huecos de ella no podrá ser inferior a la mitad de su fachada. Además, la ventilación entre galerías y habitación será como mínimo el doble de la fijada en el caso anterior.

4º- Extracción de campanas de cocinas por cubierta.

5º- Los patios que proporcionan luz y ventilación a cocinas y retretes serán siempre abiertos, sin cubrir en ninguna altura, con piso impermeable y desagüe adecuado, con recogida de aguas pluviales, sumideros y sifón aislador.

6º- Las dimensiones mínimas de las distintas habitaciones serán las siguientes:
- Dormitorios de una sola cama: 6 m2 y 15 m3 de volumen.
- Dormitorios de dos camas: 10 m2 y 25 m3.
- Cuarto de estar: 10 m2.
- Cocina: 5 m2.
- Retrete: 1,5 m2.
- Si la cocina y cuarto de estar constituyen una sola pieza: 14 m2.
- La anchura de pasillo será de 0,80 m., salvo en la parte correspondiente a la entrada en el piso, cuya anchura se elevará a 1 metro.
- La altura de todas las habitaciones, medida del pavimento al cielo raso, no será inferior a 2,50 metros en el medio urbano, pudiendo descender a 2,20 m. en las casas aisladas en el medio rural.

Si todo esto se cumple, es posible vivir en un local comercial legalmente porque deja de serlo, pero si no es posible cumplirlo, entonces no lo será o se hará de forma ilegal, con todas sus consecuencias.

¿Cuánto cuesta el cambio del uso de un local? Suponiendo un local de 80 m2 a vivienda de dos dormitorios, el total serían unos 50.000 euros. Ahí van unos valores aproximados:

Precio de la obra: 500€/m2= 40.000€
Proyecto de cambio de uso: 1.990€
Dirección de obras: 1500€
Visado del colegio: 200€
Licencia aprox: 300€
Impuesto de construcciones y obras: 4.900€

Si tienes un local comercial y quieres saber si se puede hacer un cambio de uso a vivienda no dudes en ponerte en contacto con nosotros y nuestro departamento de arquitectura te dirá la viabilidad el proyecto. Hacer un cambio de uso te puede servir para darle más valor a la propiedad, o incluso si estás intentado venderlo, para conseguir un comprador, ya que a día de hoy los locales comerciales tienen poca salida (sobre todo aquellos que están en calles poco comerciales).