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Viernes 11 de mayo de 2018

Cálculo del usufructo

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Cálculo del usufructo
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A la hora de vender un inmueble en muchas ocasiones nos encontramos que hay alguien que tiene el usufructo total o parcial de la propiedad. En este post vamos a explicar como se traduce en términos económicos pero antes empezaremos por definir el término:

wikipedia El usufructo (del latín: usus fructus, «uso del fruto»)1 es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena. El Código Civil de España define este derecho en su articulo 467 como "el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa" .2 Por consiguiente, la persona titular del usufructo es mero tenedor respecto de la cosa pero no su dueño ni poseedor. Tiene la mera tenencia sobre la cosa, pero no la propiedad. Puede utilizarla y disfrutarla, es decir, obtener sus frutos o rendimientos, sean en especie o dinerarios, pero no puede disponer libremente de ella por no ostentar el derecho de propiedad sobre aquella. Es la razón de que no pueda enajenarla ni disminuir su valor sin el consentimiento del titular de la propiedad.
En el cálculo del valor del usufructo hay que distinguir entre usufructo temporal (durante un periodo determinado) y usufructo vitalicio (durante toda la vida). Lo más común en que cuando se establece un usufructo sobre una propiedad sea uno vitalicio así que empezaremos por explicar el cálculo para este supuesto.

USUFRUCTO VITALICIO
En este caso el valor del usufructo vitalicio es igual al 70% del valor total de bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, con el límite mínimo del 10%.
La mejor fórmula para calcular el usufructo vitalicio es la siguiente: Usufructo = 89 – edad. No podemos olvidar que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%.
- Ejemplo 1: Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 32 años sobre un piso valorado en 150.000 €.
Solución:
U = 89-32 = 57%
150.000 € x 57% = 85.500 €
- Ejemplo 2: Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 82 años sobre un piso valorado en 150.000 €.
Solución:
U = 89-82 = 7%
150.000 € x 10% (límite mínimo valor usufructo) = 15.000 €
- Ejemplo 3: Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 18 años sobre un piso valorado en 150.000 €
Solución:
U = 89-18 = 71%
150.000 € x 70% (límite máximo valor usufructo) = 105.000 €


USUFRUCTOS SIMULTÁNEOS Y SUCESIVOS
En este caso el valor del usufructo se calcula teniendo en cuenta la edad del usufructuario más joven y no se practicará liquidación por consolidación del dominio hasta el fallecimiento del último usufructuario.
- Ejemplo: Un matrimonio de 70 y 73 años que dona a su hijo su casa valorada en 150.000 € reservándose el usufructo vitalicio hasta el fallecimiento del último cónyuge.
Solución:
U = 89 - 70 (edad del más joven) = 19%
150.000 € x 19% = 28.500 €
La valoración de la nuda propiedad se calcula como la diferencia entre el valor total del bien y el valor del usufructo.
PD (pleno dominio) = NP (nuda propiedad) + U (usufructo)
NP (nuda propiedad) = PD (pleno dominio) – U (usufructo)
*Nuda propiedad es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sola y únicamente propietario. Como propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado usufructo.

USUFRUCTO TEMPORAL
En este caso se calculará a razón del 2% del valor total del bien (en pleno dominio) por cada periodo de 1 año, sin exceder del 70%, no computándose las fracciones inferiores al año, si bien, si el usufructo temporal se constituye por un periodo inferior a 1 año se valorará con el 2% del valor total del bien. Por lo tanto el mayor valor del usufructo temporal se alcanza cuando su duración es de 35 años, ya que a partir de esta duración se llega al tope del 70% que no se puede rebasar.
- Ejemplo 1: Valor del usufructo temporal por un periodo de tiempo de 5 años y 6 meses sobre un piso valorado en 150.000 €.
Solución: El valor del usufructo se calculará multiplicando los periodos de un año, no computándose las fracciones inferiores a 1 año, por un 2% y el resultado aplicárselo al valor del bien.
5 x 2% = 10%
150.000 € x 10% = 15.000 €
- Ejemplo 2: Valor del usufructo temporal por un periodo de 8 meses sobre un piso valorado en 150.000 €.
Solución: El valor del usufructo se calculará multiplicando el mínimo computable que es 1 año por el 2% y el resultado aplicárselo al valor del bien.
1 x 2% = 2%
150.000 € x 2% = 3.000 €
- Ejemplo 3: Valor del usufructo temporal por un periodo de 40 años sobre un piso valorado en 150.000 €.
Solución: El valor del usufructo se calculará multiplicando el máximo computable, 35 años, por el 2% y el resultado aplicárselo al valor del bien.
35 x 2% = 70%
150.000 € x 70% = 105.000

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