Viernes 9 de agosto de 2019 | Compraventa | 124 Visitas

Diferencia entre contrato de arras y contrato de compraventa. Tipos de arras (confirmatorias, penales y penitenciales)

Diferencia entre contrato de arras y contrato de compraventa. Tipos de arras (confirmatorias, penales y penitenciales)
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Las arras, la señal, y la reserva, son actos preparatorios de contratos de compraventa. El Código Civil, en su art. 1.454, establece que si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

El contrato de arras es un acuerdo jurídico suscrito entre comprador y vendedor, adoptado habitualmente en el seno de un negocio de compraventa de inmueble, por el que se reserva el derecho sobre la vivienda que se pretende transmitir, mediante la entrega de una cantidad en concepto de señal.

El contrato de arras contempla la posibilidad de renunciar a la compra o a la venta del inmueble, y fija la penalización para la parte que incumpla o renuncie a formalizar el correspondiente contrato de compraventa. Eso sí, contemplando la posibilidad de desistir lícitamente de la compraventa; supuesto éste en el que el comprador perderá la cantidad entregada como señal. Este mismo derecho se reconoce al vendedor, que como penalización deberá devolver la señal por duplicado.

La cantidad habitual de unas arras oscila entre un 5% y un 15% del valor del inmueble. Con la firma del contrato de arras, el comprador se compromete a adquirir la vivienda en el plazo y las condiciones establecidas.

Sin embargo, el contrato de compraventa es de obligado cumplimiento, salvo que ambas partes contemplen en el contrato un acuerdo en el que, se reconozca una indemnización a favor de la parte cumplidora para el caso de que la otra parte incumpla lo acordado en el contrato. Así, en el contrato de compraventa no está prevista la resolución contractual si no es por incumplimiento de la otra parte.

En consecuencia, no es posible resolver el contrato de compraventa, si no concurren las causas o motivos de resolución fijados por las partes en el contrato; y si no ha habido incumplimiento de la otra parte; y el incumplimiento que faculta para instar la resolución contractual, debe ser sustancial (incumplimiento en el plazo para formalizar la escritura, inhabitabilidad de una vivienda o imposibilidad de uso de un local……). Los pequeños defectos en los acabados de la ejecución de la obra en un inmueble, por ejemplo, no son causa suficiente para resolver el contrato.

Así pues, el vendedor podrá exigir el pago del precio, y el comprador la entrega del bien. El contrato es exigible y solo puede resolverse por causas previstas a la ley.

Depende de las circunstancias que concurran en cada caso concreto, será recomendable y/o conveniente firmar un contrato de arras o un contrato de compraventa.

Las arras es una cláusula que se contienen en un contrato, normalmente de compraventa de inmueble; y existen tres clases de arras, las confirmatorias, las penales y las penitenciales. Cada una de ella tiene efectos distintos, y las únicas que se encuentran reguladas en nuestro Ordenamiento Jurídico son las llamadas “arras penitenciales” (artículo 1454 del Código Civil). El resto de tipos de arras mencionados, han sido conceptos perfilados por la doctrina y jurisprudencia. Todas tienen en común que son una cantidad de dinero que se entrega por una parte a la otra habitualmente en el marco de un contrato de compraventa de inmueble con un fin concreto y específico diferente del precio inmueble adquirido, siendo un pacto accesorio a un negocio o contrato principal.

Los contratos de arras más habituales son los penitenciales, pero existen varios tipos:

Arras Confirmatorias
Son la “señal” o prueba de la celebración de un contrato: Se trata de anticipos o pagos a cuenta del precio pero no permiten resolver el contrato. Si no se dice nada más en el contrato, y no se especifica claramente el tipo de arras, se consideran confirmatorias. Se aplica el artículo 1.124 del Código Civil. Si se resuelve el contrato, habría una indemnización por daños y perjuicios, que se fijaría atendiendo a las circunstancias.

Arras Penales
Además de ser un pago a cuenta del precio, garantizan que se cumpla el contrato. Se debe establecer su carácter penal con claridad. Se puede resolver el contrato perdiendo su importe el comprador, o devolviéndolo duplicado el vendedor. Es una manera de limitar la posible indemnización por daños y perjuicios, para el caso de incumplimiento. La pena, sustituye a la indemnización. Todo ello, sin perjuicio de la posibilidad de moderación por parte del Juez. Se regula en los artículos 1.152, 1.153 y 1.154 del Código Civil.

Arras Penitenciales
Se les llama también arras de desistimiento, porque permiten resolver el contrato legalmente, perdiendo su importe el comprador o devolviéndolas duplicadas por el vendedor, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.424 del Código Civil. Solo se consideran como penitenciales si se indica expresamente en el contrato.

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